不動產法律相關法律介紹

認識不動產及其類型

依據民法第六十六條規定，所謂不動產，係指土地與其定著物兩種。土地指一定之地表及地上地下之一定空間。定著物者，則指繼續密切附著於土地不易移動其所在，非土地之構成部分而具有獨立之使用價值者，如房屋、廠房、水塔、橋樑等。民法就不動產之特別規定如下：

1. 不動產物權之移轉或設定，應以書面為之。
2. 不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。

因此，於買賣房地，移轉所有權時，應注意擬具書面契約，並至地政機關辦妥移轉登記（即俗稱之過戶），才算完成所有程序。

※民法§七百五十八條:

• Ⅰ不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。
• Ⅱ前項行為，應以書面為之。

何謂違章建築？

所謂違章建築，簡言之就是沒有請領建築許可執照之前，就擅自先行動工興建的建築物。因為凡是有建築行為的，即必須依照建築法第二十五條第一項之規定，向直轄市、縣（市）（局）主管建築機關依法請領建築許可執照，然後才可動工建造。〈違章建築處理法第二條參照〉。

※建築法§2條:

• Ⅰ主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣 (市) 為縣 (市) 政府。
• Ⅱ在第三條規定之地區，如以特設之管理機關為主管建築機關者，應經內政部之核定。

※建築法§25條Ⅰ:

建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。但合於第七十八條及第九十八條規定者，不在此限。

地上權能否移轉？

依民法第八百三十八條之規定：「地上權人得將其權利讓與他人。但契約另有訂定或另有習慣者，不在此限。」易言之，除契約另有約定或是習慣外，地上權當然可以是移轉的標的。

前述之契約另有禁止讓與之特約，該約定係屬債權性質或是物權性質？實務通說，認為該特約係債權性質，仍須於登記同時就該特約予以登記始可對抗第三人，以茲保障交易之安全。

※民法§八百三十八條:

• Ⅰ地上權人得將其權利讓與他人或設定抵押權。但契約另有約定或另有習慣者，不在此限。
• Ⅱ前項約定，非經登記，不得對抗第三人。
• Ⅲ地上權與其建築物或其他工作物，不得分離而為讓與或設定其他權利。

抵押權之讓與

1. 最高限額抵押權一經確定，其抵押權性質轉變為普通通抵押權，再次申辦抵押權移轉登記與他人，得依普通抵押權讓與方式為之。
2. 查最高限額抵押權一經確定，其擔保債權之流動性隨之喪失，該抵押權所擔保者由不特定債權變為特定債權，且該抵押權與擔保債權之結合狀態完全回復。
3. 亦即抵押權從屬債權之特性與普通抵押權者相同。

※民法§881-6條:

• Ⅰ最高限額抵押權所擔保之債權，於原債權確定前讓與他人者，其最高限額抵押權不隨同移轉。第三人為債務人清償債務者，亦同。
• Ⅱ最高限額抵押權所擔保之債權，於原債權確定前經第三人承擔其債務，而債務人免其責任者，抵押權人就該承擔之部分，不得行使最高限額抵押權。